Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Как показывает практика, ипотечное кредитование – это сложный процесс, требующий тщательно подготовки, учета определенных особенностей и нюансов. Далеко не всем заемщикам та или иная финансовая компания готова предоставить ипотеку, особенно это касается оформления подобного кредита при отсутствии залога на получение займа.

Недвижимость переходит в собственность лица только после окончательного подписания договора купли-продажи. Чтобы лишний раз не рисковать, банки отказывают клиентам в ипотеке.

Существует огромное количество причин отказа в предоставлении займа: низкий уровень заработной платы, плохая кредитная история и отсутствие поручителей. Также банки не спешат связывать себя финансовыми обязательствами с многодетными семьями и семьями с инвалидами.

Если для вас ипотечное кредитование недоступно, то обратите внимание на ипотеку под залог имеющегося жилья. Данный продукт предлагают многие российские банки, в частности Сбербанк и ВТБ24. В этой статье мы рассмотрим преимущества и недостатки такого рода кредитования и условия оформления.

Что такое ипотечный кредит под залог имеющегося жилья?

Основное отличие ипотеки под залог недвижимости от обычного кредитования является то, что, оформляя кредит в залог жилья собственность переходит на учет банка еще до того, как заемщик получит установленную сумму денежных средств. Таким образом, финансовая компания сокращает вероятность неуплаты.

Стоит также отметить, что для стандартного кредитного продукта характерен займ в размере до восьмидесяти процентов от конечной стоимости недвижимости. Получить ипотеку под залог имеющегося жилья можно в размере не более чем шестидесяти процентов от стоимости квартиры. При оформлении подобного займа нет необходимости в персональном взносе, который является обязательным при ипотечном кредитовании.

Каким условиям должен соответствовать предмет залога?

Чтобы получить кредитные средства на покупку нового жилья, следует разобраться всем ли условиям соответствует старая недвижимость, выступающая в качестве предмета залога. Любой объект, используемый с данной целью, должен представлять для банка определенную ценность. При этом она должна быть равноценной сумме ипотечного кредитования. Это обусловлено тем, что в случае невозврата денежных средств банк может самостоятельно вернуть деньги, реализовав предмет залога. В связи с этим специалисты выделяют несколько основных условий к объекту недвижимости:

1. Жилье должно быть оснащено всеми необходимыми для жизни системами (водопроводом, электричеством, газом, водой) и соответствовать международным и региональным критериям безопасности;
2. Запрещается выносить под залог недвижимость, расположенную на аварийном участке (дом под снос или в ветхом состоянии);
3. Отсутствие обременений на конкретный объект недвижимости (арест, продажа или дарением третьей стороне);
4. Должны быть предоставлены реальные документы о параметрах собственности (о ее себестоимости, о планировки, об особенностях строения и территории).

Вышеперечисленные требования считаются общими для всех заявителей, однако любой банк вправе потребовать проведение личного осмотра рассматриваемого в качестве залога жилья для самостоятельной оценки. Руководство организации также имеет право вносить некоторые коррективы в конечный образец договора. Они могут касаться максимальной суммы кредита, сроков ипотечного кредитования и способов погашения.

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Согласно статистическим данным, более двадцати процентов заемщиков обращаются в банк за ипотечным кредитование по второму разу. Мало кто стремится отдавать приобретаемую недвижимость государству или, что еще хуже, частному банковскому учреждению, большинство все же предпочитает брать ипотеку под залог имеющегося жилья. Это так называемая ломбардная ипотека, процентная ставка по которой ниже, чем стандартном кредитовании.

Главным преимуществом такого рода кредитования является возможность выбора любого вида собственности, представленного на рынке недвижимости. Вам не придется обговаривать с банком кандидатуру того или иного застройщика из разрешенного компанией списка. Покупка первичного жилья также облегчается за счет того, что многие финансовые организации предоставляют денежные средства заемщикам с хорошей кредитной историей без первоначального взноса.

Что касается нецелевого кредита под залог используемой недвижимости, то в этом случае большинство банков придерживаются более упрощенных условий выдачи займа – отсутствие первоначального взноса, различные способы погашения и сроки выплат. Такая практика характерна для государственных и частных финансовых компаний – для банка Москвы, Внешторгбанка, банка Возрождение и других. Причем квартиры, как предмет залога, может быть оформлена в собственности как на заявителя, так и на одного из близких родственников.

К недостаткам же ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости относятся повышенные требования к предмету залога. Если квартира не соответствует установленным стандартам (находится в доме ветхого фонда, или в аварийном строение) банк оставляет за собой право отказать предоставлении целевого и нецелевого кредита. Еще одним минусом такого рода кредитования является страхование заемщика, недвижимости и права собственности. Выплаты по страховке достаточно высокие, однако это не причина отказываться от ипотечного кредита на выгодных условиях.

Удивительно, что следующий факт повергает многих заемщиков в шок. На протяжении всего ипотечного кредитования физическое лицо не имеет права обменивать, продавать или заключать договор дарения залоговой недвижимости. Даже, если причиной продажи является погашение задолженности, то банк вправе остановить этот процесс.

Отличительные черты ломбардной ипотеки

Особенностью ломбардного ипотечного кредита можно называть «залоговой дисконт». Это понятие опирается на разницу в стоимости, которая возникает в связи с самыми разными финансовыми операциями. «Залоговый дисконт» исчисляется как в абсолютном, так и в относительном (долевом) исчислении. Относительно данного кредитного продукта это понятие определяет коэффициент, понижающий начальное значение. Финансовое учреждение устанавливает определенный коэффициент, умножает его на рыночную стоимость предмета залога и получает возможную сумму кредита.

В этом случае к залоговому жилью предъявляется ряд дополнительных требований. Они могут отличаться в зависимости от банковской организации и условий обращения. И только при полном соответствии предмета залога всем критериям, заявитель получает кредит без первоначального взноса и обязуется возвратить определенную сумму денежных средств в установленный договором срок. К числу дополнительных требований могут относиться:

1. Не рассматриваются помещения в общежитиях, в хрящевках и квартиры-малосемейки;
2. Отсутствие незаконных перепланировок – предоставление реального технического паспорта;
3. Срок эксплуатации строительного объекта не должен превышать шестидесяти лет;
4. Это должен быть пятиэтажный (или даже трехэтажный) дом;
5. Размер займа зависит от рыночной стоимости жилья, поэтому конечная цена на представленную недвижимость должна составлять не менее семидесяти процентов от желаемой суммы кредита.

Как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке?

Сбербанк предоставляет целевой и нецелевой кредит под залог имеющейся квартиры. При этом процентная ставка на нецелевой кредит равняется пятнадцати с половиной процентам (если оформлять на двадцать лет) с максимальной суммой десять миллионов рублей. Параметры нецелевого кредита определяются в индивидуальном порядке в зависимости от ситуации заемщика.

Предметом залога может выступать не только квартира, но и загородный дом, гараж и земельный участок. Если заемщик отказывается от страхования собственности ставка по кредиту увеличивается на один процент. Другие же параметры остаются прежними (возраст, гражданство, минимальный доход и стаж). Единственным ограничением данного типа кредитования в Сбербанке является то, что ипотека под залог не выдается индивидуальным предпринимателем на развитие малого и среднего бизнеса.

Чтобы оформить кредит вам потребуется паспорт с российской пропиской, документ, удостоверяющий личность, свидетельство о доходах, документ на недвижимость, свидетельство о браке и рождении детей.